Il est sûr de dire que personne n’aime payer des impôts. C’est pourquoi il est important de faire une planification fiscale chaque année pour vous assurer de ne pas manquer les déductions légales auxquelles vous pourriez avoir droit. Une stratégie puissante qui peut aider les investisseurs à réduire leur facture fiscale est une étude de ségrégation des coûts. Si vous possédez des biens locatifs, c’est un moyen de déduire l’amortissement plus rapidement et de subir plus de pertes maintenant, dans les premières années de possession de vos locations. Voyons de quoi il s’agit.
Qu’est-ce que l’amortissement ?
Tout d’abord, couvrons les bases. Qu’est-ce que l’amortissement fiscal ?
L’amortissement fait référence à la perte de valeur d’un actif au fil du temps. Vous pouvez déduire cet amortissement, réduisant ainsi votre impôt à payer.
Qu’est-ce qu’une étude de ségrégation des coûts ?
Généralement, lorsque vous mettez un bien locatif en service, les valeurs du terrain et du bâtiment sont séparées en fonction de ce que l’évaluateur du comté a déterminé. Ensuite, la partie construction est amortie sur 27 ans et demi (bien d’habitation) ou 39 ans (bien commercial). Le terme « bâtiment » est un peu trompeur car il comprend généralement bien plus que le bâtiment. Bien que la valeur du bâtiment comprenne les composants structurels, elle comprend également les luminaires, les armoires, les clôtures, les revêtements de sol et d’autres éléments qui ont une durée de vie beaucoup plus courte que 27 ans et demi, en particulier dans les locations.
Avec la ségrégation des coûts, vous pouvez reclasser une partie de vos actifs en tant que biens personnels au lieu de biens immobiliers pour les amortir selon un calendrier beaucoup plus rapide (par exemple, cinq, sept ou 15 ans) à des fins fiscales. Cette stratégie est également appelée « amortissement accéléré ». Il s’agit d’une excellente stratégie de planification fiscale utilisée par les investisseurs immobiliers pour réduire leur obligation fiscale actuelle et augmenter leurs flux de trésorerie.
Comment ça marche?
L’étude doit être complétée par un professionnel qui peut donner l’analyse et considérer les effets sur les impôts. Vous devrez faire le travail pour les trouver, puis leur payer des frais, généralement de 10 000 € à 12 000 €, mais cela pourrait être une petite partie de votre profit éventuel.
Le professionnel examinera certaines composantes intérieures et extérieures de la propriété et évaluera leur valeur et la dépréciation prévue.
Il existe des entreprises réputées qui procèdent à la séparation des coûts en utilisant l’approche d’ingénierie, que l’IRS considère comme la plus précise et la plus défendable. Il vaut mieux être prudent que désolé!
Combien pouvez-vous vraiment économiser ?
Les études de ségrégation des coûts valent le travail supplémentaire. Ils peuvent vous faire économiser des milliers de dollars sur votre facture d’impôt chaque année !
Voici un exemple utilisant Joe l’investisseur immobilier dans deux scénarios. À gauche, il utilise un amortissement linéaire sur 27,5 ans. À droite, il utilise la ségrégation des coûts.
Voici les statistiques de base :
- Prix d’achat: 345 098 €
- Base de propriété: 310 588 €, après le découpage du terrain
- Revenu passif: 45 000 €
- Dépenses d’exploitation: 10 000 €
| Amortissement sans séparation des coûts | Amortissement avec séparation des coûts |
|---|---|
| Amortissement linéaire : 11 294 € | Amortissement séparé : 33 791 € |
| Revenu imposable : 23 706 € | Revenu imposable : 1 209 € |
| Taxes : 5 215 € | Taxes : 266 € |
L’économie totale d’impôts avec la séparation des coûts ? 4 949,34 € ! Pas trop mal. N’oubliez pas qu’il s’agit d’un montant d’économies annuelles – imaginez ce que ce nombre représentera au fil du temps pour les propriétaires!
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Avantages de la séparation des coûts
La ségrégation des coûts est une stratégie pour les contribuables qui accélère la dépréciation de certains composants des biens immobiliers. Pour les investisseurs immobiliers, les avantages incluent la réduction de leur obligation fiscale actuelle, ce qui se traduit par des flux de trésorerie initiaux.
Voici quelques exemples de composants trouvés dans une propriété multifamiliale qui sont éligibles à l’amortissement de la ségrégation des coûts :
| Article | Classe d’actifs | Nouvelle vie |
|---|---|---|
| Terrain de stationnement | Amélioration des terres | 15 ans |
| Arroseurs de pelouse | Amélioration des terres | 15 ans |
| Moquette | Métiers de la distribution & services | 5 années |
| Cuisinière | Métiers de la distribution & services | 5 années |
En termes simples, un énorme avantage de la ségrégation des coûts est de compenser le revenu passif par un amortissement accéléré !
Pour vous donner une vue d’ensemble, voici un exemple avant-après d’une unité multifamiliale qui a utilisé la ségrégation des coûts :
| Classe de propriété MACRS | Base d’origine | Dépréciation accumulée | Base reclassée | Amortissement cumulé révisé |
|---|---|---|---|---|
| propriété de 5 ans | N / A | N / A | 228 834 € | 228 834 € |
| Propriété de 15 ans | N / A | N / A | 84 576 € | 84 576 € |
| Propriété de 27,5 ans | 800 000 € | 3 636 € | 486 590 € | 2 212 € |
L’amortissement cumulé sans séparation des coûts est de 3 636 €. Mais avec la ségrégation des coûts, c’est 315 622 €. C’est une différence de 311 986 € en amortissement cumulé !
La promulgation de la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) de 2017 a autorisé une dépréciation de 100 % au cours de la première année de possession d’une propriété. Avec cela, la ségrégation des coûts est encore plus précieuse pour les investisseurs immobiliers.
Les inconvénients des études de ségrégation des coûts
Cela dit, il y a aussi des inconvénients à la ségrégation des coûts.
Prenons un investisseur nommé Nick comme illustration. Il a contacté une entreprise de ségrégation des coûts après avoir lu en ligne les merveilleux avantages de cette stratégie. Nick était un gars intelligent et avait fait ses propres impôts pendant des années. Après avoir réalisé l’étude sur la ségrégation des coûts, Nick était extrêmement heureux de découvrir qu’il pouvait doubler sa déduction pour amortissement. Il a acheté un immeuble commercial de 700 000 € et le résultat de la ségrégation des coûts a été de doubler son amortissement en l’augmentant de 19 000 € à 40 000 € en divisant une partie de son immeuble en actifs de cinq et 15 ans. Cela ne s’arrête pas là : Nick pensait qu’il bénéficierait de l’amortissement accéléré pendant plusieurs années car il faudrait du temps pour amortir complètement la propriété sur cinq et 15 ans.
Cependant, les ségrégations de coûts ne sont pas des succès garantis, et elles ne sont pas non plus gratuites. Nick a dépensé environ 5 000 € pour faire faire l’étude de la propriété, ce qui lui a valu plus de 20 000 € de déductions. Son étude ne semble en fait pas trop chère par rapport aux dizaines de milliers de dollars que certains investisseurs dépensent pour faire construire plusieurs propriétés. Par conséquent, assurez-vous que la ségrégation des coûts vaut réellement le prix que vous payez.
Vous pensez peut-être que Nick a tiré un grand avantage de sa ségrégation des coûts. Mais vous auriez tort ! En fin de compte, il n’a reçu aucun avantage pour l’année en cours de cette étude et a raté la réduction de sa facture d’impôt de 2014 d’environ 6 500 € en raison d’un seul oubli. Quelle était l’erreur, demandez-vous? Nick n’était pas considéré comme un professionnel de l’immobilier. Ses 20 000 € supplémentaires de déductions immobilières seront désormais reportées indéfiniment jusqu’à ce qu’il soit admissible à assumer les pertes lorsque l’une de ces situations se produit :
- Nick ou sa femme est qualifié de professionnel de l’immobilier.
- Son revenu W-2 tombe en dessous du seuil de 150 000 €.
- Il vend la propriété.
Cela ne veut pas dire que vous devez être un professionnel de l’immobilier pour bénéficier de la ségrégation des coûts, bien que cela puisse être utile dans de nombreuses situations. Si vos autres revenus sont inférieurs au seuil de 150 000 € ou si vos propriétés ont des revenus importants, vous n’aurez peut-être pas besoin de la désignation de professionnel de l’immobilier pour bénéficier de la séparation des coûts. Chaque situation est unique et il est important de discuter de vos options avec votre CPA avant d’embaucher une équipe de séparation des coûts.
Le dernier inconvénient est que dans plusieurs années, lorsque les propriétés de cinq ans et de 15 ans seront entièrement amorties, la déduction pour amortissement de Nick sera beaucoup plus petite que ce qu’elle aurait été sans la séparation des coûts. Au lieu d’avoir un immeuble de 750 000 € avec 19 000 € d’amortissement chaque année, il peut se retrouver avec un immeuble de 544 000 € avec 14 000 € d’amortissement chaque année.
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La séparation des coûts vous convient-elle ?
La ségrégation des coûts profite le plus aux investisseurs immobiliers multifamiliaux ou aux investisseurs immobiliers commerciaux, en particulier ceux qui détiennent les propriétés à long terme. C’est une stratégie qui prend du temps.
Il est important de vous assurer que vous pouvez réellement bénéficier de la déduction pour amortissement accéléré. Vérifiez également que l’avantage de la séparation des coûts sera supérieur au coût de l’étude.
Trouvez un fiscaliste pour vous aider à séparer les coûts, en particulier celui qui pèsera le pour et le contre de votre situation personnelle.
Quand faut-il mener une étude de ségrégation des coûts ?
Une étude de ségrégation des coûts peut être menée à tout moment après l’achat ou la rénovation de la propriété. Pour un maximum d’avantages fiscaux, il est important de faire l’étude dans la même année que l’achat ou la rénovation.
Normes IRS pour les études de séparation des coûts
L’IRS a des normes spécifiques pour les études de ségrégation des coûts décrites dans leur Audit Techniques Guide, un texte de 115 pages pour aider leurs examinateurs. Il est important de comprendre ces normes vous-même si vous envisagez une étude de ségrégation des coûts. De plus, vous voudrez embaucher des professionnels qui connaissent les lois fiscales pour éviter tout obstacle ou vérification supplémentaire.